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网贷也有自己的个性 不是每个小额信贷都叫P2P,租房者都要崩溃了!自如这些“二房东”还喊着不赚钱?

13 02月
作者:时代商报网|分类:互联网理财平台

租房者都要崩溃了!自如这些“二房东”还喊着不赚钱?

租房者都要崩溃了!自如这些“二房东”还喊着不赚钱? 自如等“二房东们”喊着不赚钱,而租房者已经要崩溃。

近日,潘石屹、胡景晖等人针对出租房的争论引起大家讨论,监管层也已经约谈主要住房租赁企业负责人,要做到“三不”承诺。姑且不论租赁企业能否遵守承诺,我们先来看一下房客关心的租金不停上涨的原因和租赁企业要突破的困局。房租为何涨个不停?8月18日,胡景晖在微信朋友圈宣布辞职,称原因为“众所周知的原因”。8月17日,在一场电话会议中,胡景晖表示:以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商,为了扩大规模,以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源,人为抬高收房价格,而且这些长租公寓重装修、N+1出租模式加剧了租房价格上涨,长租公寓企业一味满足资本市场的胃口,现在的发展却严重跑偏了。胡景晖直言,如果房租持续此态势,那么危机爆发的后果,将比P2P爆雷严峻得多。据报道,8月17日,北京市住建委已联合市银监局、市金融局、市税务局等部门,集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。约谈会明确要求住房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。数据显示:2018年7月北京租赁成交环比增加19.2%,单平米月租金为91.5元;东城区和顺义区环比涨幅分别为10.5%和10.7%;新奥洋房、三义庙北和城华园三个社区的环比涨幅分别为36.1%、28.4%和24.5%。据一家房产中介的观点,导致近期北京房租上涨的原因是多样的,CPI、供需矛盾、人口对租住品质需求提升、传统的暑期租赁旺季等是近两个月来房租上涨的重要原因。此外,近来北京市集中清理与拆除违规公寓、群租房以及隔断房等不符合消防安全的租赁住房,导致市场上低端租赁房源减少。数据显示,2017年全国租房市场总规模约1.4万亿元。东方证券的预测显示,至2030年,全国租房市场总规模预计将超过4万亿元。面对前景广阔的市场,上海涌现超1200家租赁企业,房源数量快速提升。从去年国务院将公寓定性为生活性服务业开始,各项与发展租赁、长租公寓行业的利好政策也陆续出台,如中央经济工作会议上提出的“去库存”任务,提倡“购租并举”的住房新制度等等,各大租赁企业迎来滚雪球式发展。目前,国内出租房中长租公寓占比还不到5%,而且品牌分散度较高,不同城市有不同的代表。区别于传统的民宅租赁,长租公寓租赁模式是寻找市场上的整栋闲置物业,通常会和业主签订5年及以上的房屋托管租约合同,对房子进行装修升级,并提供基本的物业服务,进行集中式管理。

拿房难,拿房贵长租公寓的优势不言而喻,但同时,也面临着一个最大的困局:拿房。目前,北、上、广、深等一线城市可以整栋租下的物业稀缺已久,长租公寓还要与经济酒店、创意产业园区竞争,即便拿到也绝不会廉价。在北京,一些创业公司的模式是拿商业地产去做民房出租的买卖,从价值序列上来说是倒挂的。“每个地域都有自己的市场价格区间,按照这个市场价格区间,会在这个区间的基础上有400-500的下降空间。拿房的渠道主要有熟人介绍、马路中介、物业公司合作、咨询电话等等。有些楼盘一房二房必须拿下(包租),三房四房(代理)。有了长中短房子的搭配,很多房子就可以迅速锁定,使得议价能力再次提升。”一家分散式公寓运营商的高管告诉金评媒(JPMMedia):“一套位于上海古北区的老房子,我们当时是以7000元每月签下了6年的租约。这套房是2000年的老房,房屋原本的状态很差,家具家电也不齐备,这样的房子在这个小区内很多,对外出租价格也就在8000-9000元/月。针对这样的老房子,我们负责提供设计方案并承担对这套房子翻新装修的所有费用,装修成本是10万元,而销售出去的价格则是20000万/月(含服务),实际上一年就把装修的成本回收了过来。”上述高管告诉金评媒(JPMMedia),目前大部分品牌长租公寓的一个溢价就是和中高端人群结识、相处的机会,用客群筛选来实现年龄相仿、兴趣相仿、受教育程度相仿。以一家知名长租公寓运营商为例,其标准户型是25平米,一线城市在6000元/月上下,二线城市在4000元/月上下。用户群定位为:22-35岁,商务人士,年轻白领,企业外派人士,收入8000-20000元,90%大专以上学历。另有一家长租公寓运营商告诉记者:“市场是有竞争的,但每家公司的商业模型、企业实力、成本结构是不一样的。对于商业地产而言,想要把长租公寓做好,并不简单。业主的需求很明确,你付不付得起这个房租,能不能长久付得起这个房租。尤其在这个市场刚开始的时候,不是任何公寓企业有这个能力长期承诺这个回报的。业主是靠这栋楼来盈利,不会是租给一个人,二次转换的成本非常高,在招租的空置期,业主的损失会很严重。”

规模难扩大,成本下不来在发展过程中,长租公寓因资金链断裂,违规使用金融产品甚至是倒闭等消息也时有传出。据同行透露,拿房、装修、管家服务等环节均是重资本投入,也是限制这一类公司扩大规模进一步获得市场份额的主要原因。“长租公寓非常注重对成本的把控,不管是成本和造价的控制上,标准化和规模化经营才能带来供应链上的优势。”据了解,规模化最重要的作用就是降低成本。例如,一套房源的装修成本约7万元至8万元,通过规模化采购,能将其降至4万元至5万元,大部分家具的采购价格能砍掉40%。据一位创业者在接受媒体采访时透露:“3万间至5万间的规模,是公寓企业的生存底线。假如房源总数小于1万间,公寓管理难以做到精细化,资金链断裂风险较高。”长租公寓的商业模式是与租赁房源房东签订长期合约,经装修改造后重新开放给租客,通过租金差异获取利润。“行业内也有一些低端物业管理公司,他们目前的管理规模也上千套,基本集中在5000元以下月租的物业,提供的服务是代收代缴、入住前后的清扫等非常初级的服务,在有众多业主不满的情况下依然获得了快速的增长。当然他们的商业模式不太一样,他们的目的是圈地,把一些刚性区域的物业租约圈下来获取定价权,简单赚取差价。”一位业内人士告诉金评媒(JPMMedia)。

网贷也有自己的个性 不是每个小额信贷都叫P2P

众所周知,P2P,peer to peer lending,简单来说,就是将民间借贷互联网化,实现个人或企业的快速融资,为投资人闲置资金带来收益。平台应定位于服务中介、信息中介。

根据众多的平台运营经验的相关介绍,真正的小额P2P借贷应该坚持以下几点:

第一:坚持信息的透明性。坚持借款信息的透明性,投资人身份的透明性。在资金方面,监管层曾多次强调,坚决杜绝资金池的模式。较少债权转让债权错配,降低资金的风险性,降低融资成本。

点融网联合首席执行官、联合创始人郭宇航强调P2P要信息透明、产品合法,及时公布网站的逾期率、坏账率、成交量以及其他财务数据等。

第二,坚持每笔贷款的小额性,资金分散,降低风险。银监会最近发布的政策中明确指明P2P网贷平台必须坚持小额化,支持个人和小微企业的发展,项目一一对应的原则。

一方面可以降低投资人风险,也是在平台的风险可控范围内,对平台的整体影响不大。

国务院发展研究中心金融研究所所长张承惠强调,P2P的立身之本应该是为中小企业服务,坚持做小、分散,坚持为实体经济服务。

第三,平台还应该做好借贷的闭环服务。一个好的平台应该做到借款人可以通过该平台上及时借到钱,又可以帮助个人通过兼职拥有还款能力。

信通袋CEO彭愈认为:目前很多平台没有做到真正意义上的P2P,只能说是B2P,在客户违约发生时未能提供还款保障。另外,现在的P2P只是着手于目前的利益,未将价值链延长。

第四,无论任何时候,每个企业都应该增强自律。现在互联网金融的行业监管不够,政策规范仍未出台。很多企业不重视在资质、证照、系统安全、资金托管等基础性条件,大多拿到一个ICP备案,购买一个系统就冲忙上线,但作为一个金融信息中介企业,自身各方面的建设应该是必要而基础的,同时在运营理念上应该有社会责任感,传播正能量。

粤商贷董事长应曙光在深圳的一次研讨会上说:在国家相关政策法律还没有出台之前,作为平台首先要自律,自我约束,自我反省,在自律的基础上还要寻找他律。

今后,P2P的监管政策将会不断完善,准入门槛将逐步提高。银监会前副主席阎庆民强调互联网金融要按照"大禹治水宜疏不宜堵"的原则,使互联网金融阳光化、制度化、规范化地发展。平台应在信用、声誉风险、信息安全性、技术安全(IT系统)方面加强把控,坚持底线,不断创新。

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