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建行网银初始密码,,财产保险构思的来源和产生方法是什么?,李晨:新国五条让房价飞得更高

05 02月
作者:时代商报网|分类:大学生理财|标签:怎样做理财投资交易平台 怎样做理财投资技巧

李晨:新国五条让房价飞得更高

李晨:新国五条让房价飞得更高


国家高级理财规划师 李晨

  本文内容为作者应本网专栏之邀,独家授权本网发布。本网邀请各界名家开设专栏,为读者提供趣闻博见。敬请读者关注更新。(点击进入李晨专栏)

  引言:新国五条政策出台,对于广大房地产投资理财爱好者, 笔者的建议是, 当下应选择回避房地产投资市场, 而更应选择安全边际较高的投资产品, 例如信托产品和固定收益类理财产品。

  新国五条,这个被很多评论家称为中国有史以来最严厉的房地产宏观调控政策,实际上很有可能是中国政府非常无奈的选择,其所产生的政策后果也许会与调控的初衷背道而驰。

  首先新国五条出台的时机有着特殊的背景,一方面,当前正值经济复苏的十字路口,匆庸置疑,此次经济复苏,房地产投资所起的作用功不可末,虽然这离十二五规划中经济由出口和投资拉动型向内需拉动型转换的目标渐行渐远; 另一方面,地方政府债台高筑,稍有不慎,一些三四线城市的地方政府将有财政破产风险。为了解决这两个主要矛盾,同时正值政府领导班子换届的敏感时期, 也为了不落下给新一届领导班子留麻烦的口实,国务院仓促颁布了这一个在笔者看来有待商榷的政策。

  此次新国五条政策的重中之重是征收20%房产个人所得税,打击对象是二手房市场的卖方,然而由于税收转稼的问题,无易将会变向抬高房价,从而增加购房成本。而在房价偏高的一线城市中,这些问题越加严重。因为一线城市的二手房市场开发已经比较成熟,生活配套设施完备, 二手房市场的需求也更加刚性, 这就意味着, 在买卖方双方的房价博弈中,卖方将会有更多的话语权, 因此买方将会被转嫁更多的税负成本。这样的结果必将是房价高的地区,价格增长更快,而房价低的地区,价格增长更慢, 造成两级分化, 这样的政策结果与抑制房价增长过快地区的房价增长的调控初衷是背道而驰的。

  另外, 通过上面的分析, 我们可以得出这样的结论, 在房地产新政下, 最大的利益受损方是购房者, 这其中也包括大量的刚需购房者和改善型购房者. 而宏观调控的最大获益者将会是新房开发商和地方政府; 因为政策的导向是使购房者转向新房市场, 远离二手房市场, 这必将刺激开发商的拿地需求, 从而为地方政府创造更多的土地出让金收入, 加上二手房卖方缴纳的售房个人所得税, 都会大大有利于地方政府解决天量地方债务问题. 同时新房的销量也将会为地方政府的GDP增长的政绩添砖加瓦。

  新国五条的另一个杀手锏是增加二套房的首付款比例和贷款利率, 从而降低了房地产投资的金融杠杆和投资收益. 另外20% 的个人所得税, 也将极大的增加房地产投资的交易成本. 无论是2010年颁布的新国十条还是此次的新国五条, 宏观政策的意图非常明显地是打击房地产的投资需求, 而未来可以预见的是,当新国五条的政策效果不明显时, 将会有更加严厉的调控政策出台, 届时将会进一步增加房地产投资的风险. 对于广大房地产投资爱好者, 笔者的建议是, 当下应选择回避房地产投资市场, 而更应选择安全边际较高的投资产品, 例如信托产品和固定收益类理财产品。

财产保险构思的来源和产生方法是什么?

财产保险构思的来源和产生方法是什么?
  新险种开发程序主要包括下列一些步骤:构思的来源和产生、构思筛选、确定雏形、市场分析、险种名称、保险单与保险条款、确定上市策略和正式上市等。
  对财产保险市场进行调查与分析,是开发财产保险险种的第一步。新险种构思的基本来源的渠道:顾客、企业开发人员、竞争者、保险专家、经纪人或代理商和企业高层管理者等。产生好的构思应采用好的方法,产生构思的方法主要有:(1)扩大保险责任法。该方法要求先列出现有险种的所有保险责任,然后根据顾客需求适当增加保险责任。运用这种方法时,开发人员要考虑新增保险责任的风险如何、市场需求量、费率如何调整等。(2)减少保险责任法。该方法指只承保一部分责任的保险。例如,自行车盗窃保险、农村变压器保险等。(3)险种组合法。该方法指采用险种组合的所有方法来构思新险种。(4)需求确定法。该方法从顾客的需求和意见出发,来进行新险种的构思。开发人员要特别注意那些大客户的需求和意见,一些较成功的新险种往往产生于这些大客户的构思。(5)专家意见法。企业将由若干人(通常10人以下)组成的专家组召集起来,举行专家建议会,请他们提出各自的新险种构思,开发人员记下这些构思,以备筛选时参考。

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