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中江地产股票,,午评:天胶暴跌2.51% 白银重挫2.42%,一个2000万身家朋友的烦恼 该怎么规划投资

14 01月
作者:时代商报网|分类:小额理财

一个2000万身家朋友的烦恼 该怎么规划投资

一个2000万身家朋友的烦恼 该怎么规划投资 最近有个朋友找到我,最近有些金融方面的困惑想当面咨询下,我们约在附近的一个咖啡馆见面。    我们以前其实是玩天黑请闭眼认识的朋友,对于他的家庭和工作,其实我不是太了解。这次见面后,他大概说明了他目前的情况,我用我最常规的方式,帮他做了下资产负债表:    资产:房产3套    其中两套是拆迁房,目前市值900万一套,另一套是16年投资房,目前市值400万(剩余贷款大概220万)。  存款我没有过细的问,但应该每月结余不多,所以我按50万来核算  负债:220万房贷  收入:  家庭工资:25000  房屋出租租金:12000+6000   总收入:43000元/月    支出:   每月家庭支出:20000(小孩上幼儿园)    房贷支出:11000    总支出:33000元/月    净收入:10000元/月    最近因为他感觉深圳楼市有下跌空间,于是他在惠州订了个商铺,核心问题就出在这上面。    商铺的总价格是250万左右,他已经付了20万定金,但这250万是不带前三年租约的,意味着前三年,是没有任何收入的。于是他最早的想法是,把那套400万的房子卖掉,获得大概200万现金,然后去全款购买那个商铺。但因为深圳楼市交易量缩水严重,有价无市,所以他放盘了两个多月也没卖掉,但目前10月份又需要把商铺的钱付出去,于是陷入了缺钱的难题。    他想了一圈,最后想着,把自己那两套900万的房子抵押一套,先贷款250万出来,把铺面的钱付了,然后等400万那套房产脱手了,再把贷款还回去。    贷款的利息他也问了,目前有两种方式,第一种就是常规的银行抵押贷款,最长20年抵押周期,等额本息还款,月供大概17500左右一个月。另一种是一年内先息后本的,利息大概14500左右一个月,但每一年需要赎楼转贷一次,赎楼费用大概是借款额的2-3%。    那么我们假设按他自己设想的做了,他的资产负债表变成了怎么样呢?    资产:房产2套、商铺1套    其中两套是拆迁房,目前市值900万一套,一个250万的商铺    因房产大概能卖180万,加手上的50万,刚好把商铺买回来,变成没有负债。但存款基本就没有了    收入:    家庭工资:25000    房屋出租租金:12000+4000(商铺租金,第四年以后才有)    总收入:37000元/月、第四年以后为41000元/月    支出:    每月家庭支出:20000(小孩上幼儿园)    半年内抵押贷款:15000    总支出:35000元/月    净收入:2000元/月、房产卖掉后上升到17000元/月、第四年以后为21000元/月    整个看下来,净收入除了半年内有点紧张,房产卖掉后,净收入还是不错的。但这有个问题,整个资产没有获得太多提升,可能就是一个深圳的住宅,换了一个惠州的商铺而已。目前这个商铺的投资回报率大概是5%左右,也就是说,除去商铺的交易价值,20年大概能够回本。    如果换成是我,我会怎么操作呢?    首先,我会拿900万的房子去贷款500万出来,按20年等额本息算,大概每月还款35000。    然后,惠州的铺面,首付5成(125万),剩余按基准利率做10年贷款,月供10000。    剩余可用资金400万,选择一个一年期10%-12%的理财项目投资。(在深圳,对于这个资金量级不太难达到)    那么我们看下新的资产负债表:    资产:房产3套、商铺一套    其中两套是拆迁房,目前市值900万一套,另一套是16年投资房,目前市值400万(剩余贷款大概220万)。商铺一套价值250万(剩余贷款120万)    存款:30万    负债:    银行贷款500万、房贷220万、商铺贷款120万    收入:    家庭工资:25000    房屋出租租金:12000+6000+4000(第四年以后收入)    理财收入:40000(按400万年化12%计算)    总收入:87000元/月   支出:    每月家庭支出:20000(小孩上幼儿园)    房贷支出:11000    铺面贷款支出:10000(10年期)    房产抵押贷款支出:35000    总支出:77000元/月    净收入:10000元/月(10年后为20000元/月)    大家会问,好像净收入没有发生太多变化啊?确实是,净收入跟原来没有多少增加,变化的是整体收入和支出。但大家别忘了,如果能够保持这样20年,你的总资产多了一套房子加上500万现金。因为都是等额本息还款,实际上,还到20年以后,所有的钱都还完了。意味着在20年后,你投资的那500万现金,是你白赚的500万。    当然,投资会有一定的风险,这一点也要特别注意,如果没有专业的投资意识,或者没有找到合适的投资项目,可能按他原来的思路,是比较低风险正确的。    大家如果有好的思路,也欢迎留言分享,看能不能性价比更高的帮到我这位朋友。

午评:天胶暴跌2.51% 白银重挫2.42%

来源:一德研究院

周一早盘,国内期市几乎全线下跌,黄金跌幅接近2%,白银跌幅超过2%;橡胶重挫超过2%,豆粕、菜粕等跌幅超过1%。

郑糖跳空低开 关注4900一线压力

行情回顾

今日早盘郑糖1401合约跳空低开于上午最高位4878点,随后窄幅整理,最低4850点,成交303462手,持仓增加31924手至606248手,下跌了0.88%,收于4858点。

隔夜洲际交易所(ICE)原糖期货连续第六个交易日下跌,并滑至三周低点,ICE主力10月原糖期货合约收低0.16美分,跌幅1%,报收每磅16.26美分,为自6月13日以来的最低点。

国际市场

俄罗斯:2013年截至6月28日,俄罗斯用进口的原糖加工白糖37.17万吨,高于2012年同期的18.96万吨,在此期间共有7家炼糖厂加工糖。巴西:知名咨询机构Datagro 称,2013/14年度巴西甘蔗压榨量或将达6.366亿吨,但生产商需要向更新设备追加投资。Datagro表示,2013/14年度巴西东北地区将压榨5050万吨甘蔗;中南部地区将压榨5.861亿吨甘蔗,略高于5月份时预测的5.845亿吨;中南部糖产量预计为3530万吨,为此将花费约三年时间开发甘蔗种植地和扩充糖厂产能。巴西甘蔗产量增加在近期拖累糖价,激励糖厂提高乙醇产量。预计2013/14年度巴西乙醇产量将达255亿公升。

巴西码头工人工会主席表示,经过与政府的谈判,工会决定取消原定于7月10日举行的罢工计划。码头工人正考虑是否加入7月11日由多个工会发起的示威活动中。

现货市场

今日上午广西现货市场糖厂、糖商报价与昨天一致:

南宁:上午南宁现货市场制糖企业报价5400-5410元/吨,有中间商站台报价5290-5300元/吨一线。柳州:上午柳州市场商家报价5290-5300元/吨一线(站台价),制糖企业集团报价5410-5420元/吨,其中购买300吨优惠10元/吨,购买600吨优惠20元/吨。

操作建议

全球糖市供给宽松,ICE原糖期货主力连创新低,我国糖市今日早盘跳空低开于4900争夺线之下,随后窄幅整理,目前基本面没有发生实质性变化。操作上,如SR1401合约4900一线不能有效坚守,短期将持续偏空,关注甘蔗收购价传闻进展情况。

反弹未能延续 煤焦震荡走弱

早盘,焦炭主力j1401合约震荡走弱,收于1425元/吨,下跌18元/吨,跌幅1.25%,增仓35782手。焦煤主力JM1401合约表弱势调整,收于1035元/吨,下跌9元/吨,跌幅0.86%,减仓8714手。

早盘煤焦反弹态势未能延续,期价再度走弱,下跌趋势保持良好,中线空头持有,但前低附近再获支撑,考验杀跌力度,低位追空需谨慎,关注前低附近支撑有效性。

焦炭现货弱势维稳,唐山地区准一级冶金焦到厂价1310-1350元/吨;二级到厂价1270-1300元/吨;太原一级冶金焦车板价1220-1240元/吨,二级冶金焦出厂价1100元/吨;天津焦炭交割标准品报价1430元/吨。

焦煤现货弱势维稳,唐山地区邯郸主焦煤到厂价1100元/吨;太原地区古交屯兰主焦煤出厂价1040元/吨;京唐港澳大利亚低灰低硫焦煤港口提货价1000-1050元/吨。

玻璃支撑线下移 午后关注1400点压力

行情回顾:早盘FG1401小幅低开于1394点,开盘后快速下行,于1380点一线企稳后小幅反弹,临近中午于1386点一线盘整,截止午间小幅收跌。

消息方面:中国与瑞士正式签署中国-瑞士自由贸易协定,这是中国与欧洲大陆国家签署的首个自贸协定。国际货币基金组织(IMF)总裁拉加德周日表示,由于新兴市场的局势,IMF本周可能会下调对全球经济增长的预测。吉林迎新玻璃有限公司在双辽市经济开发区辽西工业园区投资31亿元进行玻璃项目建设,截止目前施工进展迅速,预计9月6日可点火进行首批生产。

现货市场:国家对环境污染的治理可能造成玻璃产能的减少以及玻璃生产成本的增加,天然气价格的上涨又造成以天然气为主要燃料的生产企业成本大幅上涨,当前市场尚未进入真正旺季,各区域价格还会窄幅波动。在5mm玻璃出厂报价中:华东地区,江苏华尔润为1446元/吨;昆山台玻为1580元/吨。华南地区,江门华尔润为1506元/吨;漳州旗滨为1480元/吨。华北地区,大光明为1152元/吨;安全玻璃为1152元/吨;秦皇岛耀华为1408元/吨。华中地区,武汉长利为1400元/吨;株洲旗滨为1340元/吨;荆州亿钧为1352元/吨。山东地区,山东巨润为1236元/吨;山东金晶为1384元/吨。

操作建议:早盘FG1401低开低走,盘中小幅反弹,午盘小幅收阴。受空头阶段性打压,期价支撑线再次下移至1380点附近,尽管随后小幅反弹,但由于多头信心略有不足,涨势稍显缓慢,短期维持震荡趋势,午后等待市场释放更多信号。操作上,建议多方可依靠1380点一线小幅开多。关注1400点压力,参考区间1380-1410点。

市场分歧加大 期螺成交放量

早盘rb1401合约先抑后扬,探底回升,报收3605,跌幅0.55%,最高3623,最低3575,增仓20326手。

现货方面,青岛港63.5%印粉880-890,持平;天津61.5%澳矿PB粉860-870,持平。钢坯(150*150):Q235唐山3060,持平;天津3120,-40;20MnSi方天津3240,-40。螺纹(HRB400 16-25mm):天津3430,持平;北京3460,+20;上海3400,持平。海运费:巴西至中国20.008,-0.07;西澳至中国7.414,-0.06;BDI1099,-4.

早盘rb1401合约先抑后扬,3600一线失而复得。成交放量,市场分歧加大,短线或面临调整,关注3600-3620区间争夺,多空可参照该区间得失操作。操作建议:若上破3620一线,短多思路对待;若下破3600一线,逢高试空。

多空双方胶着,沪铜震荡下跌

今日早盘沪铜1311小幅低开,受外盘带动所致。开盘短暂拉升后快速下跌,最低下探至48530,其后震荡回升。与上一交易日相比,交投较为活跃,上海铜现货价小幅下调。

截止尾盘,沪铜1311为48870元/吨,下跌1.23%。

经济基本面:美国劳工部7月5日公布的数据显示,美国6月季调后非农就业人口增加19.5万,增幅超出市场预期,失业率持稳于7.6%。4月和5月修正后的非农就业人数较初步数据多增加7万人。劳工部称,过去一年来美国每月平均新增非农就业人数为18.2万人。在发布了再度强过预期的6月份非农就业数据之后,有更多的业内机构表示,美联储此前所祭出的量化宽松购债规模,可能自今年9月起即开始缩小。所有16家接受问询调查的业内大型交易机构中,有11家机构表示美联储会在9月份时首度缩减购债规模。三家认为是在10月份,仅有一家机构认为这一时间会延后到2014年一季度。欧盟经济货币事务专员瑞恩(Rehn)周五(7月5日)表示,国际三方给予希腊的下一笔81亿欧元援助可能分多次付款。

库存方面:周五LME铜库存减少3175吨至660000吨;上海期货交易所铜库存减少9472吨至173021吨。

操作建议:宏观面上,中国公布数据显示经济依然疲弱;欧债危机有再次重燃风险;随着最新公布的美国非农就业数据好于预期, QE推出预期更加强烈,这提振美元,打压铜价。基本面上,LME现货升水,注销仓单居高不下,或将短期干扰铜价运行节奏,但难改铜价长期下行趋势。操作上,沪铜cu1311逢高沽空。

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